商业地产操盘实战

内容简介

    《商业地产操盘实战》分为商业地产操盘新思维和商业地产操盘管理实战术两大部分，集作者二十余年商业地产操盘行业经验，系统地提出了电商时代商业地产操盘实战运作的新理念和新战术，全书思维独到，观点新颖而具有可操作性，是一部商业地产业内人士案头的实战宝典。

目录

上篇 ? 思维——商业地产操盘新思维



一、策划——商业地产的22个策划新理念

1. 成功的传统购物中心经营模式?

2. 传统购物中心的三大盈利新法宝

3. 购物中心的调研方法及要点

4. 旧时代的商业推广特点总结（从1.0时代到2007年前）

5. 商业地产的发展可以步步为赢?

6. 商业地产的“经营测算”很重要

7. 商业地产实战术——淡季如何转为旺季

8. 合作风险:“囚徒困境”的东方解决模式

9. 商业地产越旋转越稳定：狗粪促进了商业地产

10. 商业地产经营测算学之青青草原的10大传说和真相

11. 商业地产经营测算学之洼地效应：金钱一定是很有思想的

12. 商业地产经营测算学之十面埋伏：办法是有资金

13. 商业地产之互联网：目前发展的遇

14. 商业地产经营测算学之四维空间交叉定位法?

15. 商业地产无极论?

16. 商业地产之八大O2O动作

17. 商业地产之移动互联时代的餐饮变局

18. 商业地产之综合体经营：怎样才有未来

19. 物联网产品的成型将改革超市经营模式

20. 要O2O，又不是O2O的商业地产社群

21. 用“特拉斯”的思维做新商业地产

22. 做人流多的业态，就是互联网思维模式在商业地产中的一种应用



二、规划——商业地产17大规划思想

1. 产业综合体，城市交通的解决模式之一

2. 机场，商业地产的新领地

3. 城镇化=商业地产综合体

4. 大型购物中心必然向近郊化发展

5. 地铁商业的展模式

6. “内容”依然为王，新旧商业时代的共同点

7. 商业地产发展是城镇化进步的动力

8. 商业地产经营规模与效益的关联

9. 商业地产业者需了解的人居数据及事实

10. 成功的运营模式：线下实体店+线上电商+移动终端+社会化渠道

11. 收藏城市：提升商业地产项目文化价值的好方法

12. 做专业市场综合体，一定要做教育

13. 物流地产面临的新变革

14. 物流地产运营模式

15. 智能商业地产是体验式商业的有效平台

16. 做多大的专业商场才合适

17. 做商业地产一定要谋定而后动



三、经营——商业地产经营27个新思路

四、设计——10种商业地产设计思想

五、——商业地产19个行业心法

六、招商——商业地产14个招商思想策略?



下篇 ?管理——商业地产操盘管理实战术

1. 天与地总部基地经营战略与招商方案?

2. 家居馆前期工作回顾与未来工作建议（工作座谈记录）

3. 家居馆工程雨水系统综合利用方案

4. 项目前期工作组合安排

5. 项目销售定价方案

6. 招商流程操作指引?

7. 项目的招商计划

8. 圈地初期协议

9. 商业项目的工作建议书

10. 与销售公司的销售合作协议书

11. 商铺租赁合同书

12. 全案委托合同书

13. 商业地产营销思路建议

14. 项目外地招商工作计划与安排

15. 市场工作思想

16. 项目招商策划执行方案

17. 内部客户招商登记表格

18. 商业地产项目认租须知

19. 商业地产项目改造思路

20. 商业地产项目前期市场调研及可行性分析报告

21. 总体规划项目建议书

22. 开发商项目经营思路的考量

摘要与插图

    1. 产业综合体，城市交通的解决模式之一
    在我国，对特大城市的疏散早该开始。但是我们不仅认识得较晚，而且对新城的成长机制始终心存疑虑。其实，多国在这个问题的探索上也经历过许多痛苦，在具体实践上也经历了第一代、第二代和第三代新城。
    第一代新城：约30万人口的新城区里很少有就业岗位。大部分人早上涌到老城里来，晚上又涌回新城，造成巨大的钟摆式城市交通。实践证这类新城是失败的。
    第二代新城：规划学家们敏感地认识到，应该发展第二代新城，人口规模应该在20万人以上、就业岗位50%就地解决。这样，这种新城能够至少减少50%的城际交通。
    第三代新城：继第二代新城实践后，又迅速推出第三代新城——产业综合体，人口规模为30万左右，就业岗位基本上能够在新城内自己创造，实现职住平衡。这既保证了新城的经济活力，又大大减少了老城市的交通压力。
如是，规划学家们逐步得出了一个结论：新城开发成功的关键，是其人居环境应该比老城还要更高、公共服务质量更好、人与自然更和谐，这样就可以形成对老城的人口磁力。只有形成这种磁力，有机疏散才有可能实现。
通过以上这几点，我们对商业地产的选址及面积确定、今后可能发展的路迹有了更清醒的认识。
    2. 机场，商业地产的新领地
    鉴于城市中心商业项目往往处于高度竞争的市场状态，而为旅客不断提供更具有吸引力的服务产品，并通过有效的营销创造更大的市场，人流匆匆忙忙的机场中存在着很大的商业地产经营机遇。尤其是商业地产所具有的区域垄断地位在机场商业中表现无疑。
    借助的科技和思想，可以采用一些实操模式搭建机场新经济平台。
    （1）借APP搭沟通平台
    为了吸引更多旅客选择本机场的服务，机场集团可以推出机场APP，构筑了线上线下的闭环营销。随着移动互联网的发展，结合机场、航行相关的APP纷纷露出，与机场相比，通常国内机场提供的APP内容大多都不脱离航班信息、服务设备、机场地图、机场商店、餐厅以及实用紧急联系电话等等，鲜少与旅客实现互动。
    产品是营销的基础，产品策略是营销策略的第一要素。机场营销策略离不开产品的开发设计。机场APP不仅是旅客玩转机场的“葵花宝典”，还是旅客交流互动的平台。它不仅满足了消费者晒生活和分享的习惯，还可以实现引导性。
    （2）利用税务优势，创造实惠，提升消费者的利益化如今国内机场仍被认为是价格较高的消费场所。为鼓励消费，可以要求机场的商品经营者与机场签订协议，相同商品不能出现机场店铺比市区店铺贵的情况。同时，机场的很多店铺都不收7%的消费税，这也是赢在起跑线上的优势。
    当然，机场要创造旅客、留住旅客，维持旅客的忠诚度才能持续创造利润源泉。而旅客忠诚度要来自于机场始终不渝地向其提供高质量的服务，来自于机场服务人员解决客户不满时的及时性与迅速性。
    （3）做小综合体，更多的配套与服务
    例如，为了方便跨航站楼购物和消费，机场各个航站楼之间可以开通免费穿梭小火车。机场还可以有很多舒心的服务设施面向所有旅客，包括风格的游泳池、电影院、淋浴、健身、理疗中心和小睡区、提供钟点房的旅店、祈祷室、化妆室等。同时，还可以开发一个集中化平台，能让公司、租户和机场合作伙伴分享信息。该系统能将所有的顾客接触点整合为一个集中化的客户关系管理平台。这些接触点包括：网络、电邮、电话、电子反馈一体机和一个名为SWIFT（服务劳